O investimento no mercado de imóveis, ao menos seguindo o modelo tradicional de comprar o imóvel e o colocar pra aluguel, é

talvez o mais básico de todos os investimentos disponíveis e, provavelmente por isto, o mais procurado por investidores iniciantes

ou menos sofisticados, que buscam a segurança e a sensação proporcionada pela propriedade física do bem. Razão pela qual, o

estouro de bolhas imobiliárias é evento relativamente comum na história dos países… Pra citar alguns, tivemos a bolha imobiliária

do Japão na década de 80, a crise de 2008 nos EUA e a atual bolha na China. Todos seguiram o mesmo padrão… a bolha foi

precedida por um longo ciclo de crescimento econômico, com aumento da renda média e consequentemente, um número muito

expressivo de pessoas ingressando na classe media, começando a ter superávites, se tornando investidores e indo para o

mercado imobiliário pela falta de conhecimento sobre outras opções de investimento no mercado financeiro.

Apesar de ainda haver, em muitos círculos, uma percepção de que o investimento em imóveis é livre de riscos e de quem “compra

imóvel nunca erra”, isto não é verdadeiro.

Ao comprar im imóvel pra obter renda com aluguel, há pelo menos 5 riscos, conforme abaixo:

Vacância - nem sempre você encontrará inquilinos dispostos a pagar o preço que você listou. Muitas vezes, imóveis ficam vazios

por meses e até anos e aquela receita que você imaginou nunca vem… ou então, num momento ruim de mercado você é obrigado

a trazer um inquilino a preço muito baixo, o que compromete o seu retorno sobre o capital investido e a taxa de remuneração do

investimento…

Depreciação/Manutenção - imóveis, como qualquer outro bem fisico, sofrem depreciação com o tempo e exigem investimento em

manutenção… as vezes estes custos ficam muito acima do que você projetou e consomem parte do seu rendimento;

Desvalorização devido a localização - as vezes, o bairro onde o seu imóvel esta localizado muda pra pior, se torna violento ou tem

alguma obra de infra-estrutura que desfavorece a moradia ou o comércio, e você verá o valor do seu patrimônio evoluir

negativamente ao longo do tempo…

Inadimplência - inquilinos podem deixar de pagar por meses a fio e dependendo da circunstância, você pode não conseguir cobrar

o valor devido, o que acaba sendo uma perda na sua remuneração…

Lei do Inquilinato - a lei do Inquilinato, que rege o assunto no Brasil, é extremamente favorável ao inquilino e desfavorável ao

investidor. Tentar desocupar o imóvel por falta de pagamento é um processo longo e caro…

Além disto, se você decidir não utilizar o serviço de uma imobiliária ou gestor de imóveis, você terá que lidar com os inquilinos

diretamente, o que vai demandar tempo e dedicação da sua parte. Ou seja, vira um processo de geração de renda ativa, que

demanda que você efetivamente trabalhe, ao invés de ser uma geração de renda passiva.

De um modo geral, você deve considerar a regra do 1%… um imóvel pra valer a pena, deve retornar um valor mensal de aluguel

em torno de 1% do valor investido. Deste 1%, você deve descontar mais ou menos a metade para os impostos, comissões,

serviço de gestão, depreciação, inadimplência e vacância. Assim, o retorno liquido deveria ser na casa dos 6% ao ano, mais a

potencial valorização do valor do imóvel ao longo do tempo. Menos do que isto, não vale a pena.

Não esqueça de que o investimento em imóveis não apresenta liquidez, pois se você precisar do dinheiro, não será fácil nem

vantajoso vender o imóvel. Este é o chamado custo de oportunidade e deve ser levado em conta.

Do ponto de vista de estratégia de investimento, outra desvantagem do investimento direto em imóveis, especialmente para o

pequeno e médio investidor, é a alta barreira de entrada, ou seja, o valor mínimo que você precisa pra poder comprar um imóvel é

normalmente bastante elevado… e também é importante considerar que investindo em imóveis, você tende a ter baixa

diversificação, o que quer dizer que um percentual muito grande do seu capital vai ficar atrelado a um único ativo, o que aumenta

seu risco.

Estudos revelam que o rendimento médio liquido, após ajustes de inflação, deste modelo de investimento, está na casa dos 3.5%

anuais, já considerando a valorização do imóvel. Ou seja, muito baixo, considerando-se os riscos e a falta de liquidez. Um título

IPCA+ do Tesouro Direto está pagando hoje 3% acima da inflação, já descontadas as taxas e IR… ou seja, a mesma remuneração,

mas com liquidez diária e sem ter que receber ligações do inquilino no meio da noite, reclamando que a privada entupiu…

A única forma de atingir retornos positivos neste modelo é comprar o imóvel bastante abaixo do valor de mercado, seja na planta

ou numa área e momento de alta valorização futura. Daí sim pode valer a pena. Alguns investidores são muito ativos na aquisição

de imóveis via leilão, com valores de compra muito abaixo do valor de mercado. Não é livre de riscos, mas pode ser uma boa…

Não estou querendo dizer que se perde dinheiro investindo em imóveis… provavelmente, 90% dos imóveis garantem um retorno

positivo. O ponto é que pra ganhar 3.5% ao ano, não ter liquidez e ainda ter que se envolver, muito melhor ganhar 6-12% na renda

variável, com liquidez e sem burocracia…

Uma alternativa ao modelo tradicional de investimento em imóveis são os FIIs - Fundos de Investimento em Imóveis. Os FII’s

funcionam como um clube de investimentos, geridos por um profissional da área que investe os recursos do fundo comprando

imóveis, comerciais, residenciais e industriais, com o objetivo de gerar renda através de aluguel e posterior venda com valorização.

FII’s são uma forma alternativa em relação ao investimento tradicional em imóveis, que traz algumas vantagens, como a

diversificação do seu patrimônio em diversos imóveis diferentes, simplificação do procedimento, liquidez e isenção do IR para

distribuição de dividendos.

Se analisarmos o rendimento medio dos FII’s (chamado de índice IFIX) nos últimos 5 anos, temos um retorno total de 24.27%. Já

um investimento com remuneração CDI teria retornado 32.8% no período, enquanto que o iBovespa retornou 44.7% no período e

o S&P500 86.4%. Ou seja, o investimento em IFIX ficou abaixo do mercado, mas é claro que isto é o índice IFIX que representa a

media de todos os fundos, muitos perfuraram acima, mas outros abaixo disto.

Ainda acredito no valor do investimento em ETFs - Fundos de Índice, para acumulação de capital a longo prazo e conquista da

Independência Financeira.

Mas, se investir em imóveis faz parte da sua filosofia de investimento, acredito que investir via Fundos Imobiliários ainda é mais

vantajoso do que em imóveis direto. Faça sua pesquisa e seu tema de casa, escolha um fundo com histórico vencedor nos últimos

5 anos e com taxa de administração razoável e faça uma composição da porção de Renda Variável do seu portfolio entre ações e

FIIs… Tecnicamente, considero investimento em imóveis, direta ou indiretamente, como um instrumento de Renda Variável.

Otavio Daudt

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